Можно ли работать на АУСН при сдаче недвижимости в аренду

Разберем, подходит ли АУСН для сдачи недвижимости в аренду, какие условия нужно соблюдать ИП и юрлицам и когда налоговая может отказать в применении режима.

Разрешено ли на АУСН сдавать недвижимость в аренду

Аренда коммерческой недвижимости на АУСН не запрещена. По 17-ФЗ ИП и юрлица могут получать доход от недвижимости в собственности – то есть сдача в аренду возможна, если соблюдены базовые условия АвтоУСН.

Вот на что обращает внимание ФНС:

• ИП или компания должны быть зарегистрированы в регионе, где действует АУСН – список указан на сайте режима. При этом сама недвижимость может находиться в другом месте.
• Расчетный счет можно открыть только в уполномоченных банках.
• Штат состоит из не более чем пяти сотрудников, без нерезидентов.
• Доход – не выше 60 млн ₽ в год.
• Для компаний есть лимит по остаточной стоимости основных средств – до 150 млн ₽. Это важно, если недвижимость коммерческая: при превышении лимита применять режим нельзя. 
• У юрлица не должно быть филиалов. У ИП таких ограничений нет.
• АУСН нельзя совмещать с другими режимами.
• Нельзя работать через сложные формы партнерства с другим бизнесом. Например, объединять имущество с кем-то для совместной деятельности, передавать его в доверительное управление или использовать в рамках концессии. 
• На АУСН нельзя работать как агент, комиссионер или поверенный, то есть вести деятельность в интересах другого лица. А вот быть принципалом можно. Например, ИП вправе нанять риелтора или другого агента, чтобы тот помогал сдавать недвижимость в аренду.

Нужна ли касса на АУСН для сдачи недвижимости в аренду

Да, налоговый режим не освобождает от применения ККТ, если бизнес не подпадает под исключения, предусмотренные ст.2 54-ФЗ.

Однако при работе с недвижимостью бизнесу на АУСН нужно учитывать:

• находится ли недвижимость в собственности;
• тип жилья: квартира или коммерческая недвижимость;
• кто платит: физлицо или ИП (юрлицо);
• какой налоговый режим применяет арендодатель, в том числе условия АУСН.

Если арендодатель – компания, касса нужна всегда. Неважно, сдается жилое помещение или офис, сама фирма на АУСН или другом режиме – нужно применять ККТ, передавать данные в налоговую и генерировать электронные чеки по 54-ФЗ.

Подробнее о том, нужна ли касса на АУСН –  рассказали в статье 

Сдача в аренду коммерческих нежилых помещений

Нежилые объекты – это все, что используется в бизнесе: офисы, магазины, склады. По таким объектам правила по ККТ зависят в первую очередь от того, кто ваш арендатор.

Если вы сдаете помещение физлицу, касса обязательна. Нужно фиксировать оплату и отправлять электронный чек через ККТ.

Когда арендатор ИП или компания, ситуация проще. При безналичных расчетах без электронного средства платежа между бизнесами можно обойтись без кассы (п.9 ст.2 54-ФЗ).

Сдача в аренду жилых помещений

С жилой недвижимостью правила мягче. Если ИП сдает недвижимость в собственности, он может работать без кассы (ст. 2 54-ФЗ).

Однако есть важное уточнение. Когда бизнесмен фактически не владеет объектом, освобождения нет. Нужно пробить чек через онлайн-кассу, указать услугу аренды и период, за который поступила оплата. Только так будет считаться, что требования ФНС соблюдены.

Когда не нужна касса на АУСН

В ряде ситуаций при аренде можно работать без ККТ. Вот основные случаи:

• ИП сдает недвижимость в собственности, оформленную на него как на предпринимателя (п.2 ст.2 54-ФЗ). В этом случае кассу можно не применять, если право собственности подтверждено (например, выпиской из ЕГРН).
• Расчеты идут по безналу с другим бизнесом – ИП или компанией. Тогда чек не требуется (п.9 ст.2 54-ФЗ).
• Договор аренды оформлен не на ИП, а на физлицо. В такой ситуации доход считается личным, а не предпринимательским: применяется НДФЛ 13% или налог для самозанятых 4%, если есть статус. 

Можно ли использовать облачную кассу на АУСН

Один из самых подходящих вариантов при сдаче недвижимости и приеме онлайн-платежей – облачная онлайн-касса. 

Касса в облаке:

• поддерживает прием онлайн-оплаты через сайт, соцсети и мессенджеры;
• автоматически отправляет электронные чеки арендатору и в ФНС через ОФД;
• корректно формирует чеки с признаками агента, например, если сдача недвижимости в аренду идет через посредника и нужно указывать соответствующие признаки операции.

Если нужно принять оплату на выезде, можно сразу формировать чеки через мобильное приложение Бизнес.Ру. В нем доступны платежи картой, наличными, по СБП, а чеки автоматически уходят арендатору и в ФНС без ручных действий.

Как выдавать чеки на АУСН при аренде недвижимости

Чек при аренде должен содержать обязательные реквизиты согласно ст. 4.7 54-ФЗ. 

Важно корректно указывать, за что конкретно платит арендатор. Название услуги должно быть прямым и однозначным – чтобы и клиент, и налоговая понимали, что именно сдается в аренду. 

Например, вместо общего «аренда помещения» лучше указать «офисное помещение по адресу ул. Ленина, д. 10 за январь 2026 года». Иначе ошибки в формулировках могут привести к штрафам. 

Дальше порядок зависит от того, кто платит аренду:

• Если арендатор – физлицо, чеки обычно формируются дважды: при получении аванса (оплаты) и отдельно в момент начисления арендной платы (например, в конце месяца или квартала). Это указано в Письме Минфина РФ от 30.01.2020 № 03-01-15/5601.
• Если арендатор – ИП или компания, при безналичном переводе с расчетного счета кассу можно не применять (п. 9 ст. 2 закона 54-ФЗ). Но если оплата проходит наличными или картой при личном расчете, чек формируется сразу в момент оплаты. Дополнительные чеки «по начислению» в таких случаях уже не требуются (п. 1 Письма ФНС РФ от 21.08.2019 № АС-4-20/16571@).

Если арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг

Часто встречаются ситуации, когда арендатор платит не только за помещение, но и отдельно компенсирует расходы на ЖКХ: электричество, воду, отопление. А арендодатель затем перечисляет эти суммы поставщикам услуг. На сам АУСН такая схема не влияет и разрешена.

Но важный момент – налоговый учет. Деньги, которые приходят как компенсация коммуналки, все равно считаются доходом арендодателя. То есть они включаются в налоговую базу, даже если фактически проходят «транзитом» и уходят коммунальным службам.

Это связано с тем, что такие поступления не относятся к исключениям из доходов на АУСН также, как и на УСН (Письмо Минфина РФ от 28.06.2019 № 03-11-11/47805). По логике режима учитывается вся выручка и прочие поступления, кроме прямо перечисленных в законе случаев (ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 6 17-ФЗ). Компенсация коммунальных услуг в этот перечень не входит, поэтому налог с нее платить придется.

Главное

• На АУСН сдавать недвижимость в аренду можно. Важно соответствовать требованиям АУСН: лимиты по доходу, численности, остаточной стоимости ОС, работа через уполномоченный банк и отсутствие запрещенных схем.
• Онлайн-касса и выдача чека обязательны при расчетах с физлицами, а при безналичных расчетах с ИП и юрлицами можно обойтись без нее.
• В чеках важно корректно указывать название услуги и период аренды – иначе можно нарваться на штраф. К тому же в договоре стоит прописать порядок оплаты и выдаче чеков.
• Облачная касса автоматизирует прием арендных платежей, создает и отправляет чеки, помогает соблюдать 54-ФЗ при расчетах через сайт, мессенджеры или платежные ссылки.