Нужно ли применять кассу при сдаче апартаментов в аренду

По закону 54-ФЗ касса при сдаче апартаментов – обязательна, за некоторыми исключениями. Освобождены от применения ККТ некоторые ИП на спецрежимах.

В статье обсудим условия для освобождения и популярные сценарии сдачи апартаментов в аренду.

Какую ошибку допускают многие при сдаче апартаментов в аренду

Предприниматели ошибочно полагают, что апартаменты являются жилым помещением, как квартира. Однако это не так. Жилищный кодекс РФ в статье 16 устанавливает закрытый перечень видов жилых помещений, к которым относятся:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Апартаментов в этом перечне нет, поэтому они относятся к нежилым помещениям, которые не предназначены для постоянного проживания граждан и могут быть только местом их временного пребывания, как гостиница.

Некоторые предприниматели сдают апартаменты в аренду аналогично сдаче в аренду квартиры, т. к. оба помещения действительно похожи: имеют аналогичную планировку, могут располагаться в зданиях, визуально напоминающих жилые комплексы, иногда используются для длительного проживания.

Одной из грубых ошибок ИП является сдача апартаментов в аренду от имени физлица и неприменение ККТ.

Для ведения законной деятельности имеет значение не внешний вид, а правовой статус сдаваемого помещения: жилое оно или нежилое.

Статус апартаментов можно уточнить в выписке из ЕГРН. В документе также будет содержаться информация о площади и типе помещения, его ограничениях и обременениях, собственнике, кадастровом номере и т.д.

Согласно ч. 2 ст. 2 закона 54-ФЗ ИП, при сдаче в аренду собственных жилых помещений освобождается от применения онлайн-кассы.

Поскольку апартаменты жилыми не являются, это исключение на них не распространяется. Поэтому при сдаче апартаментов посуточно ИП тоже должен применять онлайн-кассу.

Если из выписки ЕГРН достоверно известно, что помещение является нежилым, арендодатель должен приобрести статус индивидуального предпринимателя, выбрать подходящий налоговый режим, уплачивать налоги и применять онлайн-кассу.

Важно! Иногда в рекламе и коммерческом предложении объект недвижимости может позиционироваться как апартаменты, в то время как реальный юридический статус помещения может быть жилым. Поэтому в любом случае перед заключением договора аренды рекомендуем запросить у арендодателя выписку из ЕГРН и убедиться в статусе помещения. Это влияет не только на необходимость применения кассы, но и на спектр прав и обязанностей арендатора помещения.

Почему важно определить сценарий сдачи

Сценарий сдачи недвижимости (кто, кому и как сдает апартаменты) влияет на необходимость применения онлайн-кассы и то, какие налоги обязан платить арендодатель. 

Какие платить налоги при сдаче апартаментов в аренду ИП? Зависит от применяемого налогового режима. Разберем основные сценарии сдачи:

Нужна ли касса при сдаче апартаментов в аренду

Необходимость применения ККТ при расчетах за аренду апартаментов зависит от:

• Налогового режима арендодателя

ИП, имеющие патент на сдачу в аренду собственных и арендованных нежилых помещений, вправе не применять кассу, согласно ч. 2.1 ст. 2 закона 54-ФЗ. Вместо чека они обязаны выдать документ, подтверждающий проведенный расчет.

ИП на НПД не вправе сдавать нежилые помещения в аренду, поэтому они должны сменить СНО. Самозанятый может осуществлять сдачу квартиры в аренду посуточно. Однако сдача ими апартаментов запрещена по закону 422-ФЗ.

• Статуса арендатора

Если апартаменты сдаются физлицу, применение онлайн-кассы обязательно, независимо от способа расчета (наличными или безналичными).

Если арендатором является ИП или юрлицо, которое вносит арендную плату безналично переводом на расчетный счет арендодателя, без предъявления ЭСП – ККТ не обязательна. Это закреплено в п. 9 ст. 2 54-ФЗ.

• Способа расчета

В случае, когда расчет производится арендатором-юрлицом с предъявлением ЭСП, например, с использованием банковской карты, должна быть использована касса.

• Типа помещения

По общему правилу апартаменты являются нежилым помещением. Однако в законе предусмотрена возможность перевести их в жилое. Это сложный процесс, требующий проведения экспертизы, обследования комиссией и сбора документации, предусмотренный ЖК РФ.

Если апартаменты будут признаны жилым помещением, арендодатель сможет воспользоваться льготой, предусмотренной ч. 2 ст. 2 54-ФЗ и не использовать онлайн-кассу.

Можно ли сдавать апартаменты самозанятому

Нет, согласно п.3 ч. 2 ст. 6 закона 422-ФЗ, самозанятые не имеют права сдавать в аренду нежилые помещения.

К нежилым помещениям, как правило, относятся апартаменты, офисы, склады, магазины, гаражи, машино-место и коммерческие помещения. Если самозанятый сдаст апартаменты в аренду, он нарушит требования 422-ФЗ и может потерять право на спецрежим.

Чтобы законно заключать договоры аренды для апартаментов, самозанятым нужно будет оформить ИП, сменить НПД на иную СНО и использовать онлайн-кассу при определенных расчетах.

Важно! При оформлении ИП необходимо указать верный ОКВЭД при аренде квартир посуточно или апартаментов. Для сдачи квартир понадобится ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом». Для сдачи апартаментов подойдет код ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Главное

Сдача апартаментов посуточно ИП сопровождается применением онлайн-кассы. Освобождены от ее использования ИП, имеющие соответствующий патент и предприниматели, принимающие оплату от юрлиц по расчетному счету.

Для законной работы необходимо отличать апартаменты от квартир, различать их правовой статус и соблюдать требования законодательства.